주거 문제는 단순히 생존의 문제만이 아니라, 민생과 직결된 문제라고 보고 있습니다. 그래서 주택 시장을 안정시키는 것보다도 주거 안정에 절대적인 우선 목표를 두고 있습니다.
이게 사실 영원히 계속하기 어려울 수도 있지만, 사람이 행복하게 살기 위해 아주 높은 목표를 세우고 하는 일이라고 생각하고 있습니다. GH는 이런 사업들을 굉장히 중요하게 생각하고 진행하고 있습니다.
글의 순서
- 공기업의 역할과 사업 모델
- 주택 및 도시 전체의 공공재적 성격
- GH의 개발 역량과 위상
- 도시 개발의 어두운 면과 불평등 심화
- 불평등을 완화하는 도시 개발 지향
- 공공의 주택 보유 확대와 사업 구조 변화
- 도시 발전의 핵심: 인재와 청년
- 사업 모델과 자금 조달 방식
- 기본주택의 보편적 모델
- 더 나은 도시를 향한 비전
- 경기도 공식자료
공기업의 역할과 사업 모델
GH는 지방 공기업법에 따른 공기업이에요. 사회적 문제들을 공적인 자원을 사용해서 기업적인 방법으로 해결하려고 생각하고 있습니다. 이건 공기업으로서 공공성을 높이는 역할을 하는 동시에, 기업처럼 운영한다는 의미예요. 정부나 중앙정부는 기업적인 방법으로 운영하지 않잖아요. 그게 GH와 가장 큰 차이점이라고 할 수 있죠. GH는 정부와 달리 기업적인 방법을 쓰는데, 그 방법은 바로 지속 가능해야 한다는 거예요. 사업 구조가 적자가 나지 않도록 만들어야 하는 거죠. 기본적인 사업 모델 자체가 적자가 나지 않게 설계하는 것을 목표로 하고 있습니다.
주택 및 도시 전체의 공공재적 성격
그리고 GH는 공공 인프라를 안정적으로 공급하는 역할도 중요하게 보고 있습니다. 가장 기본적으로는 주택이지만, 넓게 보면 도시 전체가 공공재가 될 수 있다고 최근에 생각들을 정리하고 있습니다. 사실 예전부터 수도, 가스, 전기 같은 것들은 모두 공공재였잖아요. 수도도 우리나라에 도입된 지 백 년 정도 되었고요. 가스도 어릴 때는 마스 통으로 배달받고 했었는데, 지금은 도시가스가 보편화되었죠.
GH의 개발 역량과 위상
지금은 LH가 주택 공급에서 가장 큰 역할을 하고 있고, 그다음에는 광역 지방 정부에 있는 개발 공기업들이 역할을 많이 하고 있습니다. 기초 지방 정부, 그러니까 시나 군 단위의 개발 공기업들은 사실 개발 사업 역량을 쌓기가 쉽지 않습니다. 이 역량이라는 게 오랜 시간 경험을 통해 축적해야 하는 건데, 시나 군처럼 규모가 작으면 개발 기회가 상대적으로 적어서 역량을 쌓기 어렵거든요. 그래서 광역 단위 정도는 되어야 역량을 충분히 축적할 수 있는 거죠.
GH는 적극적으로 봤을 때, LH 다음으로 가장 많은 개발 역량을 축적한 지방 공기업이라고 말씀드릴 수 있습니다.
규모 면에서는 LH가 훨씬 크지만, 경기도는 워낙 개발할 곳이 많아서 도시 단위 공기업으로서 신도시 정책을 조정할 역량은 LH와 저희가 가지고 있다고 보고요, 특히 저희가 더 낫다고 자부하는 부분도 있습니다. 실제로 남양주 같은 곳에서는 왕숙 지구 신도시 개발에 저희 GH 참여가 꼭 필요하다고 했었죠.
도시 개발의 어두운 면과 불평등 심화
도시 개발은 도시를 발전시키는 분명 좋은 측면이 있지만, 안타깝게도 기존 주민들에게는 큰 상실감을 주는 경우가 많아요. 심지어 개발 때문에 살던 곳에서 쫓겨나는 상황도 발생하죠. 이 때문에 도시 개발에 반대하는 목소리도 많습니다. 개발 이익이 토지나 건물 소유자, 그리고 분양권을 확보할 수 있는 사람들에게 집중되면서, 부자와 가난한 사람 사이의 격차가 더 커지고, 기존 주민들이 느끼는 불이익이 늘어나는 경향이 있습니다. 특히 도시 개발이 국가나 공공의 권한을 동원해서 이루어지다 보니, 공공의 지원이 오히려 불균형을 심화시키는 문제도 생기는 거죠. 시민단체들이 개발보다는 임대주택 건설을 주장하는 것도 이런 불평등과 양극화를 완화해야 한다는 문제의식 때문이에요. 개발 이익이 일부에게만 돌아가고 대부분의 사람들은 집값이나 월세만 올라가서 더 살기 어려워지는 상황이 생기거든요. 정말 이렇게 대규모 개발을 하면 좋은 아파트나 시설들이 들어오지만, 주변 전체의 아파트 가격이 오르면서 세상 살기가 굉장히 어렵게 되는 결과를 낳기도 합니다. 이런 점들이 바로 도시의 근본적인 문제라고 할 수 있죠.
불평등을 완화하는 도시 개발 지향
요약해보면, 도시 혁신은 꼭 필요하지만, 도시 개발이 항상 불평등을 심화시키는 결과를 낳는다는 점이 큰 문제예요. 도시는 혁신의 엔진인 동시에 불평등의 산실이기도 하다는 거죠. GH는 혁신을 가속화하면서도 불평등을 완화하는 도시 개발을 해보고 싶어요. 그래서 사는 사람들이 모두 행복해지는 도시 개발을 해보자는 거죠. GH는 사회와 도시 문제를 근본적으로 해결하려는 방향에서 개발 공기업의 사업 구조를 바꾸려고 하고 있습니다.
공공의 주택 보유 확대와 사업 구조 변화
지금까지는 부동산을 민간에 자꾸 팔아서 거래를 통해 이익을 남기는 방식으로 사업을 하다 보니 투기를 목적으로 하는 투자들이 많았죠. 부동산 가격이 계속 오르니까 부동산은 가장 좋은 재테크 수단이 되었고요. 하지만 그렇게 했을 때는 사회 통합이 떨어지고 불평등 문제를 해결할 수 없다는 한계가 있습니다.
그래서 GH는 공공이 주택을 많이 보유하자는 생각을 하고 있습니다. 예를 들어, 강남의 건물 가격은 경남 고성의 건물 가격보다 싸지만, 강남의 월세는 경남 고성보다 훨씬 비싸거든요. 그런데 강남에서도 GH가 공급하는 방은 경남 고성의 월세보다도 싸게 공급할 수 있습니다. 왜냐하면 이것은 공공재로 보고 공급을 확대하는 것이기 때문이죠. GH는 부동산 가격이 높은 곳에서도, 월세가 저렴한 주택을 공급할 수 있다고 생각하고, 그게 맞다고 보고 있습니다. 도시 개발 방향도 단기적인 매각 차익이나 수익 추구보다는, 그 지역 주민들이나 시민들이 함께 참여하고 이익을 공유하는 방향으로 바꾸려고 하고 있습니다.
도시 발전의 핵심: 인재와 청년
이런 여러 가지 연구와 노력 중에서 가장 핵심적인 요소는 바로 창의적인 인재라고 봐요. 혁신은 결국 인재들이 계속 모여들거나, 새로운 인재를 육성하는 것에서 나오거든요. 인재를 육성하는 것이 도시 발전의 핵심이라고 생각해요. 두 번째로 중요한 문제는 바로 청년 인구예요. 우리나라의 모든 도시들은 청년 인구가 유입되고 자리 잡는 구조가 거의 깨져 있거든요. 그나마 경기도는 청년 인구가 계속 유입되고 늘어나는 몇 안 되는 곳 중 하나랍니다. 하지만 경기도도 자치적으로 인재를 양성하는 데는 아직 부족한 점이 많아요. 대부분의 인재들이 전국에서 서울로 갔다가, 서울에서 어느 정도 자리를 잡고 나서 경기도로 오는 패턴을 가지고 있거든요. 그런 상황에서는 사실 우리가 어떤 ‘좋은 도시’라고 자신 있게 말하기 어렵다고 봐요.
사업 모델과 자금 조달 방식
그래서 GH가 구상하는 사업 모델은, GH가 건물을 매입하고, 그걸 다시 빌려서, 다시 임대를 하는 거예요. 이렇게 임대를 하면 저희도 임대료를 받을 테니 적자가 나지 않겠죠. 그래서 단계적으로 적자가 나지 않고 운영될 수 있다고 보고 있습니다.
자금을 조달하는 것도 중요하죠. GH는 자금을 조달해서 건물을 사는데, 정부의 도움이 있다면 낮은 금리로 조달할 수 있을 거라고 생각해요. 정부는 신용도가 높고 이자율이 낮으니까요. 정부가 도와주면 이 정도 대규모 자금을 조달하는 데 대략 0.5% 정도의 지원금이 필요할 것으로 예상하고 있습니다. 이렇게 하면 저희는 지속 가능하게 운영되고, 나중을 위한 비축도 충분히 할 수 있다고 보고 있습니다. 이미 지어진 주택을 매입해서 임대하면 된다고 말씀드릴 수 있죠.
기본주택의 보편적 모델
우리나라 국민의 절반은 자가에 살고, 절반은 세를 살고 있잖아요. 그런데 그 세 사는 분들의 절반 이상에게 공공에서 장기 임대로, 시세의 절반 가격으로 주택을 제공한다면, 주거 문제가 상당 부분 해결될 거라고 봐요. 이 정도 규모를 공급하는 데 드는 비용이 매년 8조 원 정도, 천만 호의 도시 북채 정도인데요, 이건 불가능한 재원이 아니라고 생각합니다. 대한민국 정부 수립 이래 이렇게 큰 주택 사업은 없었던 것 같아요.
결국 GH 기본주택이 지향하는 모델은 소득이나 자산에 특별한 제한 없이 무주택자라면 누구나 거주할 수 있도록 하는 보편적 모델이라고 할 수 있습니다. 기존의 필요한 계층에게 우선 공급하는 선별적 모델과는 다른 접근 방식이죠.
더 나은 도시를 향한 비전
이런 노력들을 통해서 주택 문제를 해결하고, 모두를 위한 더 나은 도시를 만들겠다는 비전을 가지고 있습니다.